Як перемогти ЖЕК?

Як перемогти ЖЕК?



Дмитро Боярчук — співвласник та голова правління ОСББ «ЗЛАТОДОМ», а також виконавчий директор Центру соціально-економічних досліджень CASE Україна. Під керівництвом Дмитра ОСББ пройшло всі етапи війни з ЖЕКом та вибороло своє право на утримання будинку шляхом самозабезпечення.

Будинок, у якому живе Дмитро Боярчук — новий, в експлуатацію його здали у 2014 році. Проте вже у 2016 році паркінг у будинку був перетворений на комерційні приміщення. З часом з’ясувалося, що в паркінгової території був свій окремий власник, якому не були писані закони, а сам паркінг юридично навіть не був частиною будинку під яким розташовувався. І щоби вибороти свої права на будинок, співвласники прийняли рішення утворити ОСББ.


Як почався конфлікт із ЖЕКом?


Процес прощання з ЖЕКом почався у 2017 році. У липні відбулися загальні збори, де прийняли рішення про самозабезпечення будинку силами ОСББ, і вже за два місяці це вдалося втілити. Як каже Дмитро: «Це було важко, насамперед тому, що ЖЕК пручався». Цей ЖЕК два з половиною роки не відпускав будинок. Хоча спочатку ситуація була обнадійливою.

Коли у 2016 році було створено ОСББ, за законом об’єднання звернулося в ЖЕК із проханнями передати всі технічні документи. Відбулася зустріч із керівником ЖЕКу, який показав документи й запевнив, що вони готові їх віддати, як тільки буде потреба. Саме на цій позитивній ноті було прийнято рішення про перехід на самозабезпечення. Тим не менш передача документів не відбулася. Співвласники намагалися вирішити цю ситуацію самостійно, не доводити справу до суду. Проте, коли ЖЕК почав розсилати свої платіжки на додачу до платіжок ОСББ (яке вже працювали на самозабезпечення будинку) та через телефон погрожувати мешканцям, усе ж було вирішено звернутися до суду. Дмитро згадує ситуацію наступними словами:

«В результаті ми подали в суд на 3 місяці пізніше, ніж це треба було робити. Хоч це нічого не вирішило б, адже судовий процес тривав 2,5 роки. Можливо, що таке жорстке прощання треба було починати із самого початку. Певно, я в той момент ще був дещо наївний і не розумів, наскільки їм потрібні ми, новий будинок, дисциплінований будинок, який справно платить».

Ситуацію ускладнювала спільна інфраструктура з сусіднім будинком, наприклад, теплопункт був та є на два будинки, насосна станція на два будинки тощо. Й апелюючи до сполученої інфраструктури будинків, ЖЕК відмовлявся відпускати будинок. ЖЕК стверджував, що він навіть і будинком не є, просто помилка забудовника чи що.


Відтак ОСББ звернулося в Мінрегіон за визначення, що ж таке будинок: 

«Виявилося, що наявність окремої юридичної адреси — це вже ознака будинку».

Мінрегіон відповів листом, що саме наявність юридичної адреси є ознакою будинку. Незалежно чи там один тепловий пункт на кілька будинків, чи будь-які інші конфігурації мережі інфраструктур тощо.


ЖЕК весь цей час психологічно тиснув на співвласників, що ніби ОСББ не впорається з усім, що не вийде належно утримувати будинок тощо. Останньою краплею була ситуація, коли ліфтери ЖЕКу прийшли та вирвали проводку в ліфтах будинку. Це був другий місяць, коли ОСББ уже самостійно забезпечувало утримання будинку. На щастя, у будинку в той момент були інші підрядники, які якраз займалися ліфтом, тож вони все полагодили.


Читати більше: Хто такий «Управитель багатоквартирного будинку»?


Коли ЖЕК зрозумів, що ОСББ не піддається тиску, вони почали подавати в суд на мешканців. На всіх співвласників усіх 55 квартир у будинку були подані окремі судові позови зі спробою стягнути псевдозаборгованість. Половину таких позовів задовольнили, й ОСББ було вимушене займатися їхнім скасуванням. Вдруге ЖЕК подав ще 20 позовів, у половині з яких ОСББ дійшло до апеляції. 


Як ОСББ почало утримання без технічної документації на будинок?


Багато співвласників бояться переходити на самозабезпечення будинків саме тому, що не мають усієї технічної документації на руках. ОСББ «ЗЛАТОДОМ» фактично перейшло на самозабезпечення восени 2017 року, коли їх документи застрягли в ЖЕКу. Дмитро ділиться, як це вдалося в його будинку:

«В процесі ознайомлення з будинком ми з’ясовували багато речей. Ключовою задачею було отримати новий договір на електропостачання. Адже ЖЕК не давав згоди на переукладання договору. А багато провайдерів відмовляються працювати без договору. Ми писали листи в Київенерго, потім ДТЕК, після чого нам підказали писати напряму НКРЕКП (Національна комісія, що здійснює державне регулювання у сферах енергетики та комунальних послуг). Й от йде війна з ЖЕКом, все кипить і приходить відповідь від НКРЕКП, у якій фактично роз’яснюють ДТЕКу, що він має укласти договір із будинком. ДТЕК довго ігнорував усі запити з мого боку, проте після листа мене все ж запросили на перемовини. З яких стало зрозуміло, що представники ДТЕКу в добрих стосунках із нашим колишнім ЖЕКом. Проте договір ми таки підписали. І це був переломний момент».


Що робити в таких випадках?


Зі свого досвіду Дмитро радить бути наполегливими та не вірити в обіцянки. Вибивати з ЖЕКу якщо не оригінали документів, то хоча б копії. З ними на руках уже можна вивчати свій будинок та вести в ньому роботу.


Наша Агенція вже допомагала ОСББ піти від непрофесійного управителя. Нам вдалося швидко та мирно владнати конфлікт на користь ОСББ «Перемоги 71А», більше про цей досвід читайте в статті «Спосіб швидко та мирно піти від управителя».