Навіщо ми створюємо ОСББ та як воно має працювати?

Навіщо ми створюємо ОСББ та як воно має працювати?


У своїй практиці ми завжди питаємо наших клієнтів, чому вони хочуть створити ОСББ. Найчастіше ми чуємо таку відповідь: «Ми хочемо контролювати своє майно, опікуватися своєю інвестицією належним чином». Така відповідь зрозуміла і правильна, але її можна та потрібно доповнити.

Згідно із Законом України «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку», є 4 основні цілі, задля яких створюють ОСББ: 

  • забезпечення реалізації прав співвласників на володіння та користування спільним майном співвласників;

  • належне утримання багатоквартирного будинку та прибудинкової території;

  • сприяння співвласникам в отриманні житлово-комунальних та інших послуг належної якості за обґрунтованими цінами;

  • та забезпечення виконання ними своїх зобов’язань, пов’язаних із діяльністю об’єднання.

Пропонуємо уважніше розглянути кожну з цих цілей.


1) Забезпечення реалізації прав співвласників на володіння та користування спільним майном


Всі власники квартир та нежитлових приміщень у будинку є його співвласниками. Це означає, що вони спільно володіють підвалом, горищем, колясочними, сходовими клітинами, ліфтом та усім іншим спільним майном у багатоквартирному будинку.

Право спільної власності на ці приміщення дозволяє співвласникам після створення ОСББ отримувати кошти від розміщення реклами всередині або на фасаді будинку, здавати в оренду спільне майно, встановлювати сервітути для інтернет-провайдерів. Крім того, коли в будинку є ОСББ, співвласники можуть спільно вирішувати, як саме вони хочуть використовувати свій будинок і, наприклад, можуть облаштувати зону для відпочинку на даху свого будинку, спортзал для сусідів у підвалі, або якось інакше з користю використати своє майно. Звучить фантастично? Трохи, проте це абсолютно реально за нашим законодавством.

До речі, коли в будинку є ОСББ, співвласники легко можуть вплинути на те, хто буде інтернет-провайдером у їхньому будинку. Це особливо актуально для новобудов, де з тих чи інших причин інтернет-провайдером є компанія-монополіст.


2) Належне утримання будинку та прибудинкової території


Зазвичай, жителі багатоповерхівок створюють ОСББ саме для цього — щоби нарешті навести лад у своєму будинку й контролювати куди і як витрачаються їхні гроші. ОСББ дозволяє співвласникам утримувати будинок як самостійно (найняти персонал та безпосередньо контролювати його роботу), так і залучивши підрядників — можливо, навіть ту саму управляючу компанію, яка утримувала будинок до створення ОСББ, тільки тепер на умовах договору з ОСББ, та з оплатою за актами виконаних робіт.

ОСББ дає нам безліч можливостей для того, щоб обрати найкращий варіант утримання свого будинку. Оцінивши його стан ви вже самостійно зможете регулювати де заощадити, а куди інвестувати більше коштів.


3) Сприяння співвласникам в отриманні житлово-комунальних та інших послуг належної якості


ОСББ не є надавачем житлово-комунальних послуг, оскільки ОСББ працює саме для себе. Тобто співвласники об’єдналися, щоби спільними зусиллями навести лад у своєму будинку, тож вони не можуть самі собі надавати послуги. Але ОСББ може сприяти співвласникам в отриманні цих послуг. Як? Контролювати належне утримання мереж у будинку, опікуватися енергомодернізацією будинку, планувати та втілювати своєчасні ремонти тощо.

Про позитивний досвід в управлінні своїм будинком можете послухати в ефірі-інтерв’ю з Михайлом Каденюком.


4) Забезпечення виконання співвласниками своїх зобов’язань, пов’язаних із діяльністю об’єднання


Авжеж, для того, щоб усі корисні ініціативи в будинку могли реалізовуватися, співвласники мають своєчасно сплачувати внески та платежі, встановлені рішенням Загальних зборів ОСББ. Але що робити, якщо співвласники не платять вчасно? Хто має це контролювати? Закон передбачає для ОСББ чітко визначену структуру керівних органів.

Вищим органом управління є Загальні збори ОСББ. Вони приймають найважливіші рішення: затверджують кошторис на утримання будинку, встановлюють розмір внесків, вирішують чи здати спільне майно в оренду, чи розмістити рекламу або запровадити повноцінну енергомодернізацію в будинку тощо.

Для виконання рішень Загальних зборів працює Правління ОСББ. Правління є виконавчим органом і робить усе необхідне для того, щоби рішення Загальних зборів були реалізовані, у тому числі, контролює своєчасність сплати внесків та платежів. У разі заборгованості, Правління буде працювати з неплатниками та, за необхідності, звертатися до суду для стягнення заборгованості. Як ОСББ впоратися із боржниками читайте в статті.

Для контролю фінансово-господарської діяльності нашого об’єднання створюється Ревізійна комісія (ревізор), або приймається рішення про залучення аудитора. Наявність контролюючого органу дозволяє своєчасно реагувати на те, з ким правління укладає договори, куди та як витрачає гроші з рахунку ОСББ.




ОСББ є найкращою формою управління будинком оскільки дозволяє співвласникам самостійно визначати, як використовувати своє майно, скільки грошей платити на його утримання, вчасно дізнаватися про необхідність поточних і капітальних ремонтів, а також накопичувати кошти на утримання свого будинку завдяки здачі майна в оренду, розміщення реклами тощо.

Безсумнівною перевагою ОСББ є те, що його можна поєднати з іншою формою управління будинку — професійним управителем. У такому випадку, ОСББ залишається механізмом для прийняття спільних рішень та контролю за утриманням будинку, а управитель бере на себе всі поточні питання щодо утримання будинку. 

Яку б форму управління ви не обрали, пам’ятайте, що утримання будинку буде успішним, якщо співвласники усвідомлюють свою персональну відповідальність та контролюють діяльність Правління ОСББ або залученого управителя.