Хто такий "Управитель багатоквартирного будинку"?

Хто такий "Управитель багатоквартирного будинку"?

    З 1 липня 2015 року, з прийняттям Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку», в українському законодавстві з’явилося нове поняття – управитель багатоквартирного будинку.

    Згодом, у 2018 році з введенням в дію частини норм Закону України «Про житлово-комунальні послуги» вимоги щодо діяльності управителів були деталізовані.


То хто ж такий «управитель» та що треба знати співвласникам багатоквартирних будинків?


    Відповідно до Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку»  управитель (фізична особа-підприємець або юридична особа) - суб’єкт підприємницької діяльності, який за договором із співвласниками забезпечує належне утримання та ремонт спільного майна багатоквартирного будинку і прибудинкової території та належні умови проживання і задоволення господарсько-побутових потреб.

    Тобто, стати управителем може фізична особа-підприємець або юридична особа, які мають відповідні коди видів економічної діяльності (КВЕДи) та готові утримувати будинки.

    Але не кожен ФОП або юридична особа є управителем. Для того, щоб отримати цей статус, така особа має бути обрана управителем за рішенням співвласників або призначена за результатами конкурсу.

    При цьому, станом на сьогодні відповідно до Закону України «Про житлово-комунальні послуги» виконавчий орган місцевої ради (або інший орган - суб’єкт владних повноважень, якому делеговані функції із здійснення управління об’єктами житлово-комунального господарства, забезпечення їх утримання та ефективної експлуатації, необхідного рівня та якості послуг) зобов’язаний оголосити і провести конкурс з призначення управителя у тримісячний строк з дня отримання протоколу зборів співвласників багатоквартирного будинку із проханням призначити управителя. Рішення щодо цього питання вважається прийнятим зборами співвласників, якщо за нього проголосували власники квартир та нежитлових приміщень, площа яких разом перевищує 50 відсотків загальної площі всіх квартир та нежитлових приміщень багатоквартирного будинку. Тобто навіть конкурс з призначення управителя не може бути проведений без рішення співвласників багатоквартирного будинку.

    За логікою чинного законодавства управитель - професіонал, якого співвласники обирають для забезпечення утримання свого будинку. Якщо співпраця з цією компанією не задовольняє співвласників вони мають усі можливості для того, щоб її змінити. 

    В той же час, дедалі частіше трапляються випадки, коли співвласники отримують повідомлення від управляючої компанії, яка здійснює утримання будинку, що з певної дати вона стає управителем їхнього будинку і з цієї ж дати змінюється ціна її послуг.

    Чи законні такі дії цієї компанії? Ні, за умови, якщо співвласники на своїх зборах більшістю голосів не обирали її управителем та не надавали їй права змінювати ціну своїх послуг без погодження зі співвласниками.

    До моменту обрання співвласниками управителя така компанія має надавати послуги з утримання будинку за останнім тарифом, який був затверджений до 10 червня 2018 року (з цієї дати органи місцевого самоврядування були позбавлені права затверджувати тарифи, отже сьогодні тарифи на послугу з утримання будинку змінити неможливо, а компанії мають домовлятися зі співвласниками та бути обраними управителями для будинків).


То що мають знати співвласники багатоповерхівок?


  1. Управитель у будинку може з'явитися тільки за рішенням співвласників, яке має бути прийняте під час зборів співвласників або загальних зборів ОСББ (якщо у будинку створено ОСББ).
  2. Для прийняття рішення про обрання управителя для багатоквартирного будинку має бути набрано понад 50% голосів, які розраховуються пропорційно до площі.
  3. Договір між управителем та співвласниками укладається строком на 1 рік.
  4. Співвласники мають право прийняти рішення про розірвання договору з управителем та повідомити його не пізніше ніж за 1 місяць до кінця строку дії договору.
  5. За рішенням співвласників управитель може накопичувати кошти на капітальний ремонт та здавати спільне майно в оренду. Без рішення співвласників такі дії заборонені.
  6. Компанія, що не є управителем, а надає послугу з утримання будинку, не може змінити тариф на свої послуги. Для того, щоб змінити ціну своїх послуг вона має бути обрана управителем багатоквартирного будинку. 
  7. Управитель може змінювати ціну своїх послуг в односторонньому порядку тільки якщо співвласники надали йому таке право та зафіксували його в договорі. 

    Із запровадженням такої форми управління як управитель багатоквартирного будинку фактично була зруйнована монополія у сфері утримання будинків, оскільки тепер співвласники мають можливість впливати на те хто і як буде обслуговувати їх будинок. Співвласники мають пам’ятати головне – це їхній багатоквартирний будинок і саме вони мають ним управляти.